분양사기 상가 및 주택 등 부동산의 경우

분양사기 상가 및 주택 등 부동산의 경우

 

우리나라에서는 다른 국가들과 비교해 보더라도 부동산을 투자가치로 여기는 경향이 짙습니다. 물론 틀린 생각이라고는 할 수 없겠으나, 이러한 풍조를 이용한 각종 사기 사건들이 빈발하는 것도 사실입니다. 甲씨만 하더라도 그렇습니다. 甲씨는 5년 전, 일반에게 잘 알려지지 않은 한 토지를 구입하면 개발 호재로 지가가 상승할 것이라는 말을 듣고 행동에 나섰습니다. 당시 지가는 저평가되어 있었으므로 저렴한 가격에 매수하여 개발 후 매각하여 시세차익을 노릴 수 있다고 생각했던 것입니다. 하지만 甲씨가 토지를 매입한 이후 알게 된 사실은 해당 개발 계획이 당초부터 존재하지 않았다는 것이었고, 망연자실할 수밖에 없었습니다. 한 마디로 사기를 당했고 시세차익은커녕 매각이 가능할지도 의문스러웠기 때문입니다.

 

상가 및 주택 등 분양사기 수법은 다양합니다. 이러한 사기 수법으로 대표적인 것은 부동산 투자법인이나 경매법인 등을 설립하고 그럴 듯한 회사의 외관을 갖춘 후에 본격적인 마케팅 및 지인을 통한 영업활동으로 투자를 권유하는 것입니다. 마케터라 불리는 이들은 전화상 영업활동을 할 뿐만 아니라 자신의 지인들에게도 인맥을 활용한 과감한 권유를 하게 되는데 그 내용은 대동소이합니다. 현재는 개발이 되지 않은 상태이고 정보도 많이 알려져 있지 않아 저렴하게 분양하고 있지만 추후 제한이 풀리는 순간 가격이 천정부지로 솟을 것이라는 겁니다. 특히나 최근에는 시중 금리가 매우 낮아 실질적으로는 마이너스 금리 시대라고 부르는 만큼 투자가치가 충분한 땅에 자금을 투입하라고 매수인을 설득합니다. 문제는 피해자가 매매계약을 체결하고 등기를 넘겨받고 보면 실상으로는 상수원이나 생태계 등을 이유로 개발이 제한되어 있거나 아무런 쓸모가 없는 땅이라는 것입니다. 호재도 없고 개발도 제한된 땅을 급하게 사들이게 된 꼴입니다.

 

 

이처럼 상가 또는 주택 등 부동산 분양 관련 사기 행각의 피해자가 되었다면 신속하게 대응하실 필요가 있습니다. 가장 큰 이유는 시간이 지날수록 피해 금액을 돌려받기도 어려워지고, 입증도 힘들기 때문입니다. 하지만 사기죄로 고소하기 이전에, 과연 사기 혐의가 성립하는지 먼저 살펴보아야 합니다. 물론 이 과정에서 유효한 증거를 수집하는 것도 문제입니다. 사기죄는 타인을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득하는 범죄인데, 혐의가 성립한다면 10년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금혀엥 처해지며 자격정지까지 수반되지만 혐의를 입증하는 것이 쉽지만은 않습니다.

 

그렇다면 언제 사기죄가 성립할 수 있을까요? 법률상 사기 혐의가 성립한다고 하기 위해서는 기망행위의 존재가 인정되어야 합니다. 여기서 기망이란 사전적 의미에서도 알 수 있듯 타인에게 착오를 일으키는 일체의 행위를 의미합니다. 부작위에 의한 기망도 가능하므로 구체적으로 그 범위가 상당히 넓다고 할 수 있겠으나 부작위로 본 죄가 성립하려면 고지의무가 있어야 할 것입니다. 한편, 이어서 처분 행위가 있어야 하는데 기망행위와 인과관계가 인정되어야 합니다. 즉, 속아서 처분에 나섰다는 것이 본 죄의 성질인 셈입니다. 하지만 통상적인 계약인지 아니면 혐의가 있는지는 그리 간단히 구분되지 아니하므로, 사건이 발생하여 고소를 희망하신다면 법률가로부터 사안 검토를 받아 보시는 것이 좋습니다.

 

 

물론 부동산 등 분양사기는 예방이 상책입니다. 상가이든 주택이든 은행 이자보다도 자금 조달만 가능하다면 부동산 투자로 벌 수 있는 돈이 더 크기 때문에 거액의 돈을 빚을 내서라도 투자를 감행하시는 분들이 많습니다. 경기 불황과 강한 규제 속에서도 투자 열기가 줄어들지 않는 실정입니다. 그러나 아무리 부동산 정책을 잘 알고 매물을 고르는 안목이 뛰어나다 한들, 그럴듯한 외관을 갖추고 조직적으로 자행되는 부동산 사기의 늪에서 벗어나기가 쉬운 일은 아닙니다. 특히나 별도로 반환을 약정하였다거나 명백한 계약 해제 사유가 입증되지 않는 이상 투자금을 소송으로 반환받기가 어렵다는 점도 문제입니다. 추후 시세차익이나 개발호재로 인한 가치 변동 가능성은 리스크로서, 때로는 손실로 이어질 수 있기 때문에 손해가 있었다고 모두 주택 및 상가 투자 사기로 의율되지는 않습니다. 즉, 원하는 수익이 나타나지 않았다고 하더라도 곧바로 고소를 하기에는 무리가 있다는 뜻입니다.

 

특히 간과해서는 안 될 것은, 분양사기의 경우 고소만 한다고 하여 해결되지 않는다는 점입니다. 종국적인 목적이 피해 최소화 및 투자금 환수이기 때문입니다. 이런 행각은 통상 다단계 형식으로 운영되므로 자신에게 소개를 해 준 당사자조차 이미 속은 상태일 가능성이 높습니다. 그러므로 그 역시 분양사기 고소의 대상도 아니며, 계약의 주체가 아니기에 반환 의무도 없습니다. 특히 형사사건의 관점에서 부동산분양사기로 고소가 성립하기 위해서는 과장광고의 허용치를 넘어선 명백한 기망행위라는 점이 입증되어야 하며, 이것으로 인해 청약의 유인이 있었다고 볼 수 있어야 합니다. 따라서 민형사상 종합적이고 유기적인 대응이 매우 중요한 셈입니다. 금전적 손실이 발생했다고 해서 당연히 사기죄가 성립하리라 기대해서는 안 됩니다. 부동산 사기 사건은 교묘하고 치밀하며 빠져나갈 틈이 적지 않도록 미리 설계가 되어 있기 때문에, 정형화된 수법을 잘 파악하고 있는 법률가의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.

 

 

촉각을 다투는 사건, 빠른 대응이 가장 중요합니다. 법을 잘 알지 못하는 피해자가 분양사기 사건을 직접 다루며 사기 여부를 판단한다는 것은 무리입니다. 투자에는 개념필연적으로 위험성이 수반된다는 점을 잊어서는 안 됩니다. 무조건 사기를 당했다고 생각하고 고소를 하였다가는 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다. 정확한 법률 검토를 거쳐 가해자를 처벌하는 한편, 현재 시점에서 가장 빠른 조치를 통하여 손해배상청구소송 및 반환청구소송 등을 제기하여 실효성 있는 피해 회복 방안을 마련하여야 합니다. 대응이 늦으면 늦을수록 가해자를 처벌하기도 어려워지고, 나의 투자금은 영원히 회수할 수 없는 지경에 이릅니다. 사건 초기에 대응하시기 바랍니다.

 

 

 

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