부동산 매도인의 하자담보책임과 사기죄 성립 여부
주택을 매수하였는데 막상 보수를 위하여 뜯어 보니 중대한 하자가 발견되었더라 하는 이야기를 종종 듣습니다. 물론 부동산을 매입할 때에는 각종 공부상에 드러난 내용과 직접 눈으로 살펴 확인한 매매목적물의 상태, 등기부에 드러나는 각종 제한물권의 내역 등을 틀림없이 확인하지만, 때로는 눈에 보이지 않는 부분이 문제되기도 하는 법입니다. 이러한 건축물의 하자는 매매계약 체결 당시에는 전혀 알지 못하였다가, 이미 소유권이전등기까지 경료받고 난 이후에야 알게 되는 사례가 적지 않습니다. 이 때에 매수인으로서는 이른바 '매도인의 하자담보책임'을 문제삼게 됩니다.
뒤에 보다 상세하게 말씀드리겠지만, 매매계약에서 매도인은 매수인에게 계약내용대로의 하자 없는 완전한 목적물을 인도하여야 할 의무를 짐에도 불구하고 하자가 있는 물건을 매도하였으니 이에 대한 법적 책임을 지라는 취지로 주문하는 것입니다. 그런데 매도인의 하자담보책임은 어디까지나 민사책임입니다. 본인이 매도한 매매목적물에 존재하던 하자로 인하여 매매계약상의 의무를 위반한 셈이 되었으니, 이 부분에 대하여 담보책임을 부담하도록 한 것이고, 이러한 하자로 인하여 확대된 이른바 하자확대손해에 대해서도 손해배상책임을 부담할 뿐입니다.
그런데 종종 이러한 사건에서 사기죄 성립이 문제되는 경우가 있습니다. 화가 난 매수인이 매도인을 사기죄로 고소하는 경우입니다. 왜 이러한 문제가 발생하는가? 매도인의 하자담보책임에 대해서는 그 하자가 존재한다는 점을 매수인이 입증하여야 한다는 점과, 매매목적물에 하자가 존재하였다는 사실을 항상 매도인이 알고 있지는 않았다는 점에서(물론 이러한 사정으로 담보책임을 면할 수는 없지만) 매도인과 매수인 간 하자를 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다.
보통 하자가 발견된다고 하여 곧바로 사기죄로 고소하지는 않습니다. 보통은 하자 부분에 대하여 매도인에게 항의를 하고 그 책임을 추궁하다가 해결이 잘 되지 않고 감정이 상하면 사기죄 성립이 되는지 여부를 제대로 검토하지도 않고 형사고소를 하곤 하는 것입니다. 하지만 이를 무조건 어처구니 없는 일로 치부할 수는 없습니다. 분명히 민법상의 매매계약에 기한 매도인과 매수인의 권리와 의무의 영역과 형사상 사기죄 성립의 문제는 별개의 것입니다. 매도인이 하자 있는 목적물을 매도하였다고 하여 계약책임을 넘어선 사기죄가 항상 성립한다고는 볼 수 없고, 민사책임과 처벌이 뒤따르는 형사책임이 같다고도 볼 수 없습니다. 따라서 이하에서는 이러한 유형의 사안에서 언제 민사책임이 성립하는지, 언제 형사책임이 성립하는지에 대하여 살펴보고자 합니다.
민법상의 매도인의 책임
매매계약은 민법상의 유상계약으로서, 매수인이 매매대금을 지급하였다면 출연의 등가성이라는 관점에서 매도인 역시 하자 없는 물건을 급부하여야 할 의무가 있습니다. 그럼에도 불구하고 매도인이 하자 있는 물건을 양도하였다면, 매도인의 하자담보책임이 발생합니다. 이는 기타의 유상계약에도 준용되는 매우 중요한 개념입니다. 여기서 하자란, 매매목적물에 존재하는 실질적인 결점을 의미합니다. 여기서 과연 결점이 있다고 하기 위해서는 어떠한 요건을 갖추어야 하는지가 문제되는바, 이는 거래관념에 비추어 그 종류의 물건으로서 통상적으로 갖추어야 할 품질이나 성능, 안전성 등을 갖춤으로써 가치와 적합성이 기준에 부합하는지를 판단하여 결정하여야 합니다.
만일 이상의 기준에 따라, 매매목적물에 결함이 있다면, 매도인은 하자담보책임을 부담합니다. 그렇다면 그 구체적인 내용은 무엇일까요? 첫째, 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 매매목적물에 하자가 없다고 믿음으로써 입게 된 손해(신뢰이익배상)와 하자보수비용, 하자의 존재로 인하여 하락한 가치에 한정됩니다. 또한 이에 대해서는 과실상계의 법리가 적용되어 매수인의 과실에 대해서도 따질 수 있습니다. 한편, 하자담보책임의 구체적 내용으로서 계약해제권도 보유할 수 있지만, 이는 하자물을 보수하기 어려운 경우에 한합니다. 적은 비용으로 간단히 보수가 가능함에도 해제권을 행사할 수 있다고 한다면, 신의칙에 부합하지 않기 때문입니다. 그런데 이러한 매도인의 책임에 더하여, 사기죄 성립을 주장하며 고소를 해온다면 어떻게 대응하여야 할까요?
형법 제347조의 사기죄
그렇다면 이상의 민사책임과는 별개로, 언제 사기죄가 성립한다고 볼 수 있을까요? 우선 형법 제347조의 조문 내용을 살펴볼 필요가 있습니다. 우리 형법에서는 타인을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 때에 사기죄성립을 긍정하고 있습니다. 그렇다면 하자 있는 목적물을 양도한 때에, 본 죄가 성립한다고 할 수 있을까요?
통상적으로 매도인에게는 매수인에게 매매목적물에 대한 제반 사정을 고지하여야 할 의무가 있습니다. 물론 입지나 조망, 인테리어의 상태 등은 매수인이 쉽게 확인할 수 있는 부분이지만, 특히나 내부 구조물의 상태 등 쉽게 확인하기 어려운 부분에 대해서 하자가 존재한다면, 매수인으로서는 그러한 사정을 알고도 매수에 나서지 않았을 것이므로 이 부분은 필히 고지하여야 할 것입니다.
물론 이 부분을 매도인이 알지 못하였을 수도 있습니다. 또는 과실에 의하여 고지하지 않았을 수도 있습니다. 어떠한 경우이든 담보책임이 성립한다는 점에는 차이가 없지만, 만일 이러한 내용을 알면서도 고의로 속이고 매도하였다면 사기죄 성립을 긍정할 수 있습니다. 이 사정을 알면 거래가 이루어질 수 없음을 알기 때문에 고의적으로 은폐하였다고 볼 수 있고, 이로 인하여 매수인은 손해를 입고 매도인은 이익을 취득하였기 떄문입니다.
다만 실무적으로는 이 점을 어떻게 입증하는가 하는 것이 문제입니다. 당연히 범죄가 성립한다는 점을 입증하여야 처벌할 수 있는 것인데, 고의에 대한 입증 방법이 전무한 상황에서 수사기관에 고소한다고 하더라도 받아들여질 가능성은 희박합니다. 따라서 형사상의 대응은 예외적으로 검토되어야 할 뿐입니다.
그럼에도 불구하고 본인이 사기죄로 고소를 당하였다면, 이는 민사상 계약책임과는 별개의 관점에서 접근하여야 할 문제입니다. 본인이 매도한 건물에 하자가 존재하며 그 부분에 대한 담보책임이 본인에게 귀속되는 이상 당연히 이 부분에 대한 배상책임을 부담하게 되지만 그렇다고 하여 형사처벌까지 받을 필요는 없기 때문입니다. 고소를 당하셨다면 사기죄 성립에 관하여 변호인의 조력을 받으셔서 무혐의 처분을 받아야 하며, 담보책임에 대한 부분도 엄밀한 법적 검토를 거쳐 대응하셔야 한다는 점, 참고하시기 바랍니다.
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